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不動産投資

不動産投資|ペリカンさんの「カフェ相談」に行ってきました!!

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太陽光投資と株式投資でアーリーリタイアを目指していたミドリムシです。

今は不動産投資に心動いております。

今日は、不動産投資ブロガー「ペリカンさん」のカフェ相談に行ってきました。

成功されている先輩のお話を聞くことで、自分の将来の方向性が見えてきました。

そんな相談の模様を記事にします。

ペリカンさんってどんな人?

ペリカンさんは「あすなろLIFE」という不動産投資ブログを運営されています。

1983年生まれ、31歳の時に不動産投資に目覚めて、約1年半でサラリーマンを卒業された先輩です。

戸建て投資を中心に投資されていて、戸建ての玉が揃ったらそれを共同担保に入れてアパート投資を行うというスキームで規模を拡大されています。

同年代ということもありますが、ペリカンさんの人当たりの良さもあり、話しやすい雰囲気でざっくばらんに相談できました。

怖いお兄さんではなく、やさしいお兄さんが相談に乗ってくれますので皆さん安心してください(笑)

カフェ相談ってどんな感じ?

場所

私は、東京駅の八重地下にあるカフェでした。

ミドリムシの相談内容

次の3つです。

  1. どんな戦略で規模を拡大していくのがよいか?
  2. どうやって物件を探すのか?
  3. どんなリフォームをしているのか?ざっくり、いくらかかるのか?

大きな柱は①、②の2つでしたが、③も非常に参考になりました。

①戦略について

これはペリカンさんに相談している時点で自分でもある程度は答えをもっておりまして、ペリカンさんに相談しながら答え合わせをしていきました。

相談結果を踏まえた私の結論は、次の通りです。

  • まずは、戸建て投資で不動産投資の感覚を養う
  • もし、私と不動産投資の相性が合えば不動産投資を継続する
  • そのとき、アパートにチャレンジするのもよし
  • アパート投資には、戸建て投資とは違った苦労もあるので、やはり自分との相性を確認する

懸念は、借入額の多さですね。太陽光投資&住宅ローンで築き上げた借金約9,000万!

まずは、法人の決算を黒字化しておきます。

②物件探しについて

これは、一緒にアットホームのHPを見ながらレクチャーしていただきました。

大変貴重な時間でした!!大まかな流れは次の通りです。

投資エリアを決める

見える!賃貸経営」で、市区町村の賃貸空室率をチェックしてエリアを決めます。

空室率20%を閾値としてエリアを決定。

 

検索条件を決める

次は、アットホームで値段、築年数、間取り、土地の広さ、設備を指定して検索。

  • 値段は、1000万以下
  • ボロ投資はする予定ないので、築35年以内
  • ファミリー狙いだから、3LDKは欲しい
  • 地方だから、駐車場は必須
  • 将来的に立て直すことを考えると、土地は90㎡は欲しい

といった具合で、条件を絞っていきます。

 

検索結果を確認する

指定した条件にマッチした物件を、銀行の評価がでるのか?という観点でフィルターをかけます。

これは、将来的にアパート投資時の共同担保になりうる物件という意味ですね。

  • 市街化区域であること
  • 公道に接道していること

ここまで、全てクリアーできたら不動産にアクセスします。

 

不動産屋にアクセスして情報収集

ここまで来てやっと収益性を判断するフェーズになります。

自分は、いろいろ一気に考えすぎてどれが良い物件か訳が分からなくなっていました。

次のような手順で進めていくといいそうです。

  • 周辺環境を確認して、スーパー、学校の有無などをチェック
  • 家賃相場をヒアリング
  • 内見して設備の状況をチェックしリフォーム費用を算出
  • 売り主の事情をチェック
  • 指値を決めて、事業として成り立つか判断
  • 成り立つなら指値して購入

文字に起こすと結構やることあるなぁっという感じですが、どれも投資をするなら当たりまえにやること!

乗り越えていきますよ!!

実際はこのあとも融資を通してリフォームして、客付けしていく必要があるわけでして不動産投資家の道は1日にしてならずですね。

しかし、実際に成功している先輩に相談することで、書籍やブログでインプットしていた知識が整理されていきました。

なんだか、見えてきましたよぉ!あとは、実行あるのみです。

③リフォームについて

カフェ相談の前に、自分でアットフォームなどで物件を見ていました。

しかし、設備の写真をみてもどこまでなおせばいいのか?

直すとしたらいくらなのか?

全くピンとこない。。。

 

こんな状態じゃ不動産投資できません。

ということで、具体的な物件の写真をいくつか持参しまして、ペリカンさんならどんなリフォームしますか?と聞いてみました。

蛇口直すだけ、床にシート貼るだけ、洗面台は丸っと入れ替えで!

って具合にペリカンさんならどうするか、ざっくりいくらになりそうかという感覚を教えてもらいました。

成功した先輩ならどうするか?これを聞けるだけでも、カフェ相談の価値ありです。

最後に

最初の自己紹介で発覚したのですが、ペリカンさんの以前の勤め先と私が勤務している会社が取引先という関係だったようで世間は狭いなぁと思った次第です。

私もペリカンさんのようにアーリーリタイアを達成して、同じ道を歩もうとしている人にアドバイスできる人間になります!

そのために、まずは行動あるのみ。

ペリカンさん、今日はありがとうございました!!!

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