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不動産投資

不動産投資|境界非明示物件はリスキーな物件

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こんにちは。投資の力でアーリーリタイアを目指しているミドリムシです。

アーリーリタイアに向けた次の一手として、不動産投資をお勉強中です。

そのなミドリムシが、物件サーチ中に出会ったトリッキーな物件と、そこから学んだことを共有したいと思います。

1.安い理由は心理的瑕疵?いやいや、境界非明示でしょ!

実家の近くの築古戸建てをチェックしているのですが、アットホームでお気に入り登録している人が22人いる物件が少し前から気になっていました。

掲載されてから、かれこれ1か月は経っていますが、まだ売れていないようだったので満を持して問い合わせしました。(いい物件であれば、満を持している時間はないはずなんですよね。。。)

物件概要

積算価格:830万
販売価格:600万(積算比:約70%)
築年数:34年
駅徒歩:13分

 

問い合わせ方法は、アットホームのメール問い合わせです。本業がクソ忙しいので、深夜にメールで気になる物件は問い合わせしてます。まだ、買うつもりはないので勉強の教材を問い合わせている感覚ですね。仲介業者の皆さんごめんなさい。

さて、そん感じでいつものように問い合わせを掛けたところ、以下のメールが届きました。

相場より少し安いのはキッチンにて人がお亡くなりになられているからです。自殺ではございません。

取り急ぎ資料をお送りいたします。

 

えっ?

あらー自殺じゃなくても他殺の可能性が残ってますよね?

でも、人はいつか死にますよね。それに、これからの少子高齢化社会において、お家で亡くなる高齢者も多くいるのではないでしょうか。この程度のことで、あきらめるミドリムシではありません。

次は、添付された物件情報を見てみましょう!!

なぜ赤い!?

なんか、色が人死んでますって色なんですけど。。。遊んでます??

いやいや、それより「境界非明示」ってありますね。こっちのほうが気になります。

2.境界非明示がリスキーな理由

「境界非明示」とは読んで字のごとく、隣接する土地との境界を明示できません、曖昧ですよーってことですね。これって、ググルと不動産あるあるみたいなんですが、やはり「境界非明示」物件はリスキーーというのが一般論です。

理由は次の3つですね。

  1. 隣人トラブルにつながる可能性
  2. 融資の足かせになる
  3. 売却時の足かせになる

やはりトラブルの元になり得るので甘く見るな!!っていう意見が多いですね。

それに、融資を受けれる金融機関が限定されるようでして、やはり私のようなエアー不動産投資家の一戸目には向かなそうでした。

「境界非明示」の物件は、そもそも登記されている土地面積が正しくない可能性があります。そうなると、私が算出した積算価格も根拠のない数字となります。となると、この物件のお得感にも疑問が残るということです。

このまま私が現金買いして、数年後に売却する場合でも「境界非明示」では土地値での売却は難しいでしょうね。

3.対策は「売主負担で確定測量図を作成してもらう」

そもそも、境界明示は売主の義務ということになっております。
しかし、この境界明示というのも様々なパターンがあるようです。

  1. あの木が境界です。ブロック塀の中心が境界ですなどの口頭説明
  2. 素人が作成した手作り境界確認書
  3. 現況測量図によるも
  4. 地積測量図によるもの
  5. 確定測量図によるもの

本当にいろいろありますね。測量図だけでも、3種類あるということがわかりました。

でもって、「確定測量図」というのが最も信頼度が高いということなのでこれも覚えておきたいです。

今回の売主さんは、どうも人が亡くなった後に買った投資家さんのようでして、他の物件に力を入れたいということで売却するようです。本当ですかね?まぁ、転売目的で安値で仕入れたのかなぁというのが私の感想です。

いずれにしても、投資家さんですと「確定測量図」を持ちだしで作成することはないでしょうね。

ということで、今回もスルーいたしました。

心理瑕疵&境界非明示というトリッキーな案件でしたが、測量図についてお勉強できたのでよかったです。ありがとうございました!!

参考記事

参考記事です。

今回、私が出会ったトリッキーな物件はアットホームで見つけました。

見つけ方は、以下の記事でお会いしたペリカンさんから伝授していただいた方法です。もう、それは愚直に実行しております。

エアー不動産投資家の卵の方は、参考になると思うのでどうぞ!

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