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IRR|便利過ぎる!種類の違う投資を比較する物差しを手に入れた!!

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こんにちは、投資の力でアーリーリタイアを目指しているミドリムシです。

今回は、超便利な指標IRRのご紹介です。

IRRを使うと

 

様々な投資の利回りを定量的に比較できちゃいます!!

 

例えば、こんなことはないでしょうか?

  • 年利6%を期待できる米国株インデックスと、レバレッジを聞かせた表面利回り10%の太陽光投資だとどちらがよい投資かわからない
  • 毎月配当が出るけど値上がりが期待できない株と、配当がないけど値上がりする株だとどっちがよいか判断できない

こんなときに、IRRという指標を使えば定量的に比較できちゃいます。

 

IRRって何?

すごーくざっくりいうと

IRR = 結局その投資の利回りは何%なのか、複利も考慮して算出される指標

本当は割引率が~という説明が正しいのでしょうが、私は「割引率」といわれても

今日の1万の方が、来年貰える1万よりも価値があるよね!だって、今日の1万は1年間運用できるじゃん!!

ぐらいの感覚でしか「割引率」を理解してません。

なので、超ざっくり「複利も考慮して算出される利回り」という理解でIRRをとらえています。

で、IRRってやつで何がわかるのか?

太陽光投資を行う際に、いろいろ皮算用するのですがパラメータが多いんですよね。

ソーラーパネルの経年劣化を考慮して、少しずつですが売上が減少するシミュレーションを行ったり、同時に、償却資産税も減っていくし。さらに、銀行融資の返済が「元金均等」だと、返済額もどんどん減っていく。でも、「元利均等」の方が初期の段階でCFが出るからいいのかなぁーとか。

CF出たほうが、再投資に回せるから自己資金多いほうがよい?でも、自己資金少なめにして他の投資に回したほうがいいのかな?

結局、この投資ってVTIに投資するより有利な投資なの?

みたいに、迷子になりました。

実質利回りで評価したり、CCRで評価したりしましたが、これらの指標では「CFを再投資した場合」まで考慮できず。。。なかば、えいやーで投資判断を行いました。

そこで、IRRですね。

3年間の投資期間で毎年1万円の利息が入る定期預金と、1年目で2万円、2年目で1万円の配当金がでて3年目で買値と同値で売却した株のIRRを見てみます。

初期費用 1年目 2年目 3年目 IRR
定期預金 -100 1 1 101 1.00%
-100 2 1 100 1.01%

同じ、3年間で3万円の利益です。しかし、IRRで見ると0.01%だけ株の表が利回りがよかったという評価になります。

これはIRRが「割引率」を考慮しているからです。

このように、条件が微妙にことなる投資商品を同じ尺度で比較できるのがIRRなのです。

 

IRRってどうやって計算するの?

小難しいことは書きません!簡単です。

Excelが使える環境を用意して、スマホで「Excel IRR」でGoogle検索してくださいw

まじで、これでわかります。「IRR」という関数を使うだけです。

必要なパラメータは、先ほどの例でだした「初期費用」、「各年のCF」、「売却時の金額」だけです。

 

ミドリムシはどこでIRRに出会ったのか?

すごーく便利なIRRですが、私は玉川陽介さんの「不動産投資1年目の教科書」で出会いました。

そして、この本の存在を知ったのは有名ブロガーひーやんさんの「ひーやんの欲張り不動産投資」です!!サラリーマンが初めての不動産投資で、土地から新築アパートを企画するというセミプロ投資にチャレンジする!!そんな、貴重な体験談を公開してくれています。

私もひーやんさんに、触発されて土地からの新築アパート投資が気になり始めています。これから、不動産投資をする方は「ひーやんの欲張り不動産投資」をチェックしたほうがよいと思います。

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「不動産投資1年目の教科書」は、他の教科書系の書籍とは一線を画す良書だと思います。勝手に必読の書と位置づけております。以下の記事もご覧ください。

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こんばんは、出張先の静岡は藤枝のホテルからお送りしております。 投資の力でアーリーリタイアを目指いしています、ミドリムシです。 最近は、不動産投資に興味を持ち始めておりまして、もっぱらインプットばかり ...

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